LA FINESTRA SUL DIRITTO\ La cessazione della locazione e gli obblighi di restituzione dell’immobile

di Giovanni Di Rella*

Sebbene la Corte di Cassazione sia più volte intervenuta per dirimere varie questioni, il momento della riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore rimane spesso fonte di discussioni e problematiche.

Diciamo subito che il codice prevede, tra gli obblighi principali del conduttore, quello di “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”.

Inoltre, è imposto al conduttore di “restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.

Il punto focale, naturalmente, è l’espressione “consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”, in correlazione con quanto stabilito subito dopo: “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.

Orbene, dall’esame del complessivo sistema normativo, emerge – come per l’appunto precisato dalla Suprema Corte – che l’inquilino, nell’utilizzare la casa a lui locata, deve sì osservare la diligenza del buon padre di famiglia, ma non può essere obbligato a particolari interventi volti ad eliminare il deterioramento del bene che rientra in un concetto di normalità.

In altre parole, il conduttore non risponde degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell’utilizzo normale della casa.

In quest’ottica, vi sono state molte sentenze che hanno precisato – ad esempio – che “rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo immobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”.

Di conseguenza, non solo è stato ritenuto che il conduttore non sia tenuto a provvedere alla ritinteggiatura delle pareti al momento della riconsegna dell’immobile, ma è stato anche statuita la nullità di una eventuale clausola inserita nel contratto di locazione che sancisca l’obbligo per il conduttore di ritinteggiatura delle pareti dell’immobile quando provvede alla sua restituzione.

Parimenti, vi sono state anche pronunce che hanno esonerato il conduttore dall’obbligo di coprire i buchi lasciati nel muro per installazione di chiodi e tasselli fischer, laddove però trattasi di un numero limitato, di fori di piccole dimensioni, necessari per appendere quadri o oggetti leggeri (poiché generalmente considerati normale usura o deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto)… e sempre che non abbiano provocato crepe o comunque danni.

Il principio espresso nelle suddette sentenze è che porre a carico del conduttore un siffatto obbligo di ripristino finirebbe per attribuire un vantaggio illegittimo al proprietario (che, invece, come unico legittimo corrispettivo della locazione ha diritto solo alla percezione del canone).

Situazione diversa, invece, il caso di danni provocati dal conduttore o di deterioramento di elementi dell’abitazione eccedente l’uso ordinario e diligente. Come ben noto, in questi casi il locatore può trattenere il deposito cauzionale illo tempore ricevuto sino alla concorrenza con l’importo dei danni subiti (salvo richiedere l’eventuale maggior danno).

Si badi, infine, che alla riconsegna dell’immobile vige una presunzione di colpa a carico del conduttore per i danni riscontrati (così il codice: “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”). Si presume, cioè, che i danni siano stati causati dal conduttore durante la locazione. Trattasi di cd. presunzione relativa, nel senso che: Il proprietario deve solo provare il deterioramento non ordinario, mentre (per evitare il risarcimento) è l’inquilino che deve dimostrare che i danni non sono a lui imputabili o che l’immobile era già danneggiato alla consegna iniziale.

* Avvocato. Delegato di Bari dell’Associazione Nazionale “Dalla Parte del Consumatore“. Svolge la professione forense dal 2000 occupandosi  prevalentemente di diritto civile. Attivista e con consolidata esperienza associativa e professionale nella tutela dei lavoratori e dei consumatori.Relatore a convegni ed ospite qualificato in programmi televisivi di settore.    

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